Eine Kündigung des Mietvertrags muss formell korrekt sein — sonst ist sie unwirksam, und das Mietverhältnis läuft einfach weiter. Die Gerichte beschäftigen sich jedes Jahr mit Tausenden von Fällen, in denen genau das passiert ist.
Ob Sie als Mieter oder Vermieter kündigen: Diese Vorlage zeigt die exakten Fristen, Formvorschriften und Fallstricke.
Kündigungsfristen: Die komplette Übersicht
| Wer kündigt | Mietdauer | Frist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Mieter | beliebig | 3 Monate | Paragraph 573c Abs. 1 BGB |
| Vermieter | bis 5 Jahre | 3 Monate | Paragraph 573c Abs. 1 BGB |
| Vermieter | 5-8 Jahre | 6 Monate | Paragraph 573c Abs. 1 BGB |
| Vermieter | über 8 Jahre | 9 Monate | Paragraph 573c Abs. 1 BGB |
| Fristlos | wichtiger Grund | sofort | Paragraph 543 BGB |
Zugang der Kündigung Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, damit die Frist ab diesem Monat läuft. Der BGH zählt den Samstag als Werktag (VIII ZR 206/04).
Ordentliche Kündigung durch den Mieter
- Schriftform — E-Mail, WhatsApp oder Fax reichen nicht (Paragraph 568 Abs. 1 BGB)
- Eigenhändige Unterschrift — Alle im Mietvertrag genannten Mieter müssen unterschreiben
- Zugangsnachweis — Einwurfeinschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen
- Kein Grund erforderlich — Anders als der Vermieter
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Vermieter können nur aus berechtigtem Interesse kündigen (Paragraph 573 BGB):
- Eigenbedarf — Für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige. Bei Vortäuschung: Schadensersatz (BGH VIII ZR 127/08)
- Vertragsverletzung — Unpünktliche Mietzahlung, unerlaubte Untervermietung, Störung des Hausfriedens
- Wirtschaftliche Verwertung — Erhebliche Nachteile durch Fortsetzung des Mietverhältnisses (hohe Hürde)
Fristlose Kündigung
| Grund | Wer | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Mietrückstand (2 Monate) | Vermieter | Paragraph 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB — Schonfrist: Nachzahlung binnen 2 Monaten |
| Gesundheitsgefährdung | Mieter | Schimmel, Asbest, Schadstoffe |
| Nachhaltige Störung | Vermieter | Bedrohung, Gewalt gegen Mitbewohner |
| Unbefugte Untervermietung | Vermieter | Trotz Abmahnung |
BGH zur Schonfrist Zahlt der Mieter Rückstände innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Aber die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen (BGH VIII ZR 6/04). Immer hilfsweise ordentlich kündigen!
Sonderkündigungsrechte
- Mieterhöhung — Nach Mieterhöhungsverlangen Sonderkündigung möglich (Paragraph 561 BGB)
- Modernisierung — Nach Ankündigung: Sonderkündigung (Paragraph 555e BGB)
- Tod des Mieters — Erben und Vermieter können mit gesetzlicher Frist kündigen
- Eigentümerwechsel — Kauf bricht nicht Miete (Paragraph 566 BGB), kein Sonderkündigungsrecht
Sozialklausel: Widerspruch gegen die Kündigung
Mieter können widersprechen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte darstellt (Paragraph 574 BGB): hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, kein Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss spätestens 2 Monate vor Mietende schriftlich erklärt werden.
Checkliste Kündigung Mietvertrag
- Schriftform eingehalten?
- Alle Mieter haben unterschrieben?
- Kündigungsfrist korrekt berechnet (Zugang bis 3. Werktag)?
- Bei Vermieterkündigung: berechtigtes Interesse begründet?
- Bei fristloser Kündigung: wichtiger Grund und Abmahnung?
- Hilfsweise ordentliche Kündigung erklärt?
- Zugangsnachweis gesichert?
- Widerspruchsfrist des Mieters notiert?
Weitere Informationen: Mietvertrag Vorlage und Vertragsvorlagen Ratgeber.