Ein Mangel der Mietsache berechtigt zur Mietminderung — automatisch und kraft Gesetzes (Paragraph 536 BGB). Aber wie viel darf man mindern? Und wie geht man richtig vor, ohne eine Kündigung zu riskieren?
Wann darf man die Miete mindern?
Die Miete ist gemindert, wenn die Wohnung einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Der Mangel muss erheblich sein — kleine Unannehmlichkeiten reichen nicht.
- Schimmelbildung in Wohnräumen
- Heizungsausfall in der kalten Jahreszeit
- Wasserrohrbruch oder Feuchtigkeit
- Lärmbelästigung durch Bauarbeiten am Haus
- Defekte Aufzüge in oberen Stockwerken
- Ungeziefer (Kakerlaken, Ratten, Bettwanzen)
Mietminderungstabelle: Richtwerte
| Mangel | Minderung | Urteil |
|---|---|---|
| Totalausfall Heizung (Winter) | 100 % | LG Berlin 65 S 70/92 |
| Schimmel im Schlafzimmer | 15-20 % | LG Hamburg 307 S 39/01 |
| Baulärm im Haus | 20-25 % | AG Hamburg 49 C 2872/17 |
| Warmwasserausfall | 10-15 % | LG Berlin 64 S 108/97 |
| Aufzug defekt (5. OG) | 7-10 % | AG Köln 221 C 22/00 |
| Ungeziefer (Kakerlaken) | 20 % | AG München 461 C 19607/14 |
| Fenster undicht (Zugluft) | 5-10 % | LG Düsseldorf 21 S 211/96 |
| Parkettboden beschädigt | 5 % | AG Schöneberg 5 C 597/94 |
Achtung: Mietminderung korrekt berechnen Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete (Kaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung), nicht nur auf die Kaltmiete. Das hat der BGH klargestellt (XII ZR 225/03).
Richtig vorgehen bei Mietminderung
- Mangel anzeigen — Sofort schriftlich dem Vermieter melden (Paragraph 536c BGB). Ohne Mängelanzeige kein Minderungsrecht
- Frist setzen — Angemessene Frist zur Beseitigung (14 Tage bei normalen Mängeln)
- Dokumentieren — Fotos, Zeugen, Temperaturprotokolle
- Minderung ankündigen — Schriftlich unter Angabe des Mangels und der Quote
- Unter Vorbehalt zahlen — Im Zweifel lieber unter Vorbehalt zahlen als zu viel mindern
Häufige Fehler bei der Mietminderung
- Keine Mängelanzeige — Ohne sofortige Anzeige verlieren Sie das Minderungsrecht
- Zu hohe Minderung — Überhöhte Minderung kann als Zahlungsverzug gewertet werden und zur Kündigung führen (BGH VIII ZR 138/11)
- Selbst verursachter Mangel — Wer den Mangel selbst verursacht hat (z.B. falsches Lüften bei Schimmel), kann nicht mindern
- Mangel bei Einzug bekannt — Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, ist das Minderungsrecht ausgeschlossen (Paragraph 536b BGB)
Checkliste Mietminderung
- Mangel liegt vor und ist erheblich?
- Mangel schriftlich dem Vermieter angezeigt?
- Frist zur Beseitigung gesetzt?
- Mangel dokumentiert (Fotos, Protokoll)?
- Minderungsquote anhand der Tabelle bestimmt?
- Minderung schriftlich angekündigt?
- Bruttomiete als Berechnungsgrundlage genommen?
- Nicht selbst verschuldet?
Weitere Informationen: Mietvertrag Vorlage und Nebenkostenabrechnung prüfen.