Jede zweite Nebenkostenabrechnung enthält Fehler — das zeigen Auswertungen des Deutschen Mieterbundes seit Jahren. Durchschnittlich zahlen Mieter 300 Euro pro Jahr zu viel.
Formelle Fehler
- Abrechnungsfrist überschritten — Maximal 12 Monate nach Abrechnungszeitraum (Paragraph 556 Abs. 3 BGB). Danach verfällt die Nachforderung
- Abrechnungszeitraum fehlt — Maximal 12 Monate
- Gesamtkosten nicht angegeben — Muss je Position ausgewiesen sein
- Verteilerschlüssel fehlt — Muss erkennbar sein
- Vorauszahlungen fehlen — Müssen abgezogen werden
Inhaltliche Fehler
| Fehler | Häufigkeit | Rechtslage |
|---|---|---|
| Nicht umlagefähige Kosten | 38 % | Verwaltung, Reparaturen nicht umlagefähig (Paragraph 1 BetrKV) |
| Falscher Verteilerschlüssel | 25 % | Ohne Vereinbarung: Wohnfläche |
| Fehlerhafte Wohnfläche | 18 % | Toleranz bis 10 % (BGH VIII ZR 144/09) |
| Gewerbe nicht getrennt | 15 % | Vorweg abziehen (BGH VIII ZR 159/05) |
| Leerstandskosten umgelegt | 12 % | Trägt der Vermieter (BGH VIII ZR 159/03) |
Umlagefähige Kosten nach BetrKV
- Grundsteuer, Wasser, Entwässerung
- Heizung und Warmwasser
- Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr
- Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung
- Schornsteinfeger, Versicherungen, Hauswart
- Kabelanschluss, Wäschepflege
- Sonstige (nur wenn im Mietvertrag konkret benannt)
Nicht umlagefähig! Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltung, Bankgebühren, Rechtsschutzversicherung und Leerstandskosten dürfen NICHT umgelegt werden. Tauchen aber in jeder dritten Abrechnung auf.
Widerspruch gegen die Abrechnung
- Frist: 12 Monate nach Zugang
- Belegeinsicht verlangen (Paragraph 259 BGB)
- Schriftlich widersprechen mit Bezug auf einzelne Positionen
- Unter Vorbehalt zahlen zur Vermeidung von Zahlungsverzug
- Mieterverein konsultieren (50-80 Euro für Nicht-Mitglieder)
Prüfungs-Checkliste
- Innerhalb der 12-Monats-Frist?
- Abrechnungszeitraum maximal 12 Monate?
- Gesamtkosten und Verteilerschlüssel angegeben?
- Nur umlagefähige Kosten?
- Verteilerschlüssel korrekt?
- Wohnfläche korrekt?
- Gewerbeeinheiten vorweg abgezogen?
- Leerstand herausgerechnet?
- Vorauszahlungen korrekt abgezogen?
- Heizkostenabrechnung plausibel?
Weitere Mietrechts-Vorlagen: Mietvertrag Vorlage und Mietminderung Vorlage.