Mietschulden sind der häufigste Grund für fristlose Kündigungen im Mietrecht. Als Vermieter müssen Sie schnell und rechtssicher reagieren — aber auch als Mieter sollten Sie Ihre Rechte kennen.
Ab wann droht die fristlose Kündigung?
Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter:
- An zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist
- Über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht
Schonfrist Der Mieter kann die fristlose Kündigung unwirksam machen, indem er die Rückstände innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nachzahlt (Paragraph 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das geht aber nur einmal innerhalb von 2 Jahren.
Mahnung: Schritt für Schritt
- 1. Mahnung (Tag nach Fälligkeit) — Freundliche Erinnerung mit Zahlungsfrist 7-14 Tage
- 2. Mahnung (nach Fristablauf) — Dringender Ton, Hinweis auf Verzugszinsen und mögliche Kündigung
- Abmahnung (bei Wiederholung) — Formale Abmahnung mit konkreter Kündigungsandrohung
- Fristlose Kündigung — Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen
Verzugszinsen und Kosten
Ab Verzugseintritt schuldet der Mieter Verzugszinsen: 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (Paragraph 288 BGB). Bei einem Basiszinssatz von 3,62 % (Stand 2026) sind das 8,62 % p.a. auf den Rückstand.
Räumungsklage vorbereiten
Wenn Mahnung und Kündigung nicht fruchten, bleibt die Räumungsklage. Die Kosten richten sich nach dem Streitwert (12 Monats-Kaltmieten):
| Kaltmiete/Monat | Streitwert | Gerichtskosten ca. | Anwaltskosten ca. |
|---|---|---|---|
| 500 Euro | 6.000 Euro | 486 Euro | 1.100 Euro |
| 800 Euro | 9.600 Euro | 714 Euro | 1.500 Euro |
| 1.200 Euro | 14.400 Euro | 942 Euro | 2.000 Euro |
Dauer beachten Eine Räumungsklage dauert im Durchschnitt 3 bis 6 Monate. In Großstädten wie Berlin oder München auch 9 bis 12 Monate. Räumungsschutzanträge des Mieters können die Räumung zusätzlich um bis zu 12 Monate verzögern.
Checkliste für Vermieter bei Mietschulden
- Zahlungsverzug dokumentiert?
- Erste Mahnung mit angemessener Frist gesendet?
- Zweite Mahnung mit Kündigungsandrohung?
- Gesetzliche Voraussetzungen für fristlose Kündigung geprüft?
- Kündigung schriftlich und mit Begründung?
- Hilfsweise ordentliche Kündigung erklärt?
- Zugangsnachweis gesichert?
- Räumungsklage vorbereitet?
Verwandt: Kündigung Mietvertrag Vorlage und Mahnung schreiben Vorlage.