Die Untervermietung ist ein sensibles Thema im deutschen Mietrecht. Wer ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung.
Ob WG-Zimmer, befristete Untervermietung während eines Auslandsaufenthalts oder dauerhafte Untermiete — diese Vorlage deckt alle Konstellationen ab.
Anspruch auf Untervermietung
Paragraph 553 BGB regelt den Anspruch: Wenn der Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung hat, muss der Vermieter zustimmen.
- Finanzielle Gründe — Einkommensverlust, Arbeitslosigkeit
- Persönliche Gründe — Einzug des Lebenspartners, Pflegeperson
- Berufliche Gründe — Vorübergehender Auslandsaufenthalt
- WG-Gründung — Auch in bestehenden Mietverhältnissen (BGH VIII ZR 4/18)
Pflichtinhalte des Untermietvertrags
- Hauptmieter als Vermieter — Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter
- Genaue Raumbezeichnung — Welches Zimmer, welche gemeinsam genutzten Räume
- Untermiete — Betrag, Fälligkeit, enthaltene Nebenkosten
- Laufzeit — Befristet oder unbefristet
- Verweis auf Hauptmietvertrag — Untermieter ist an dessen Regeln gebunden
- Kaution — Maximal drei Monatsmieten
Risiken und Haftung
Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für das Verhalten des Untermieters (Paragraph 540 Abs. 2 BGB). Schäden, Lärm, Störungen — alles fällt auf den Hauptmieter zurück.
| Risiko | Haftung | Absicherung |
|---|---|---|
| Wohnungsschäden | Hauptmieter ggü. Vermieter | Kaution + Schadensklausel |
| Mietrückstand | Untermieter ggü. Hauptmieter | Bürgschaft oder Vorauszahlung |
| Ruhestörung | Hauptmieter ggü. Vermieter | Verhaltensregeln im Vertrag |
| Ende Hauptmietvertrag | Untermieter verliert Wohnrecht | Klausel im Untermietvertrag |
Untervermietung ohne Erlaubnis
- Vermieter kann abmahnen und Beendigung der Untervermietung fordern
- Bei Fortsetzung: fristlose Kündigung möglich (Paragraph 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
- Unterlassungsanspruch gerichtlich durchsetzbar
- Unter Umständen Schadensersatz
Zuschlag für Untervermietung
Paragraph 553 Abs. 2 BGB erlaubt dem Vermieter einen angemessenen Zuschlag, wenn die Untervermietung zu erhöhter Abnutzung führt. In der Praxis: 10 bis 20 % der anteiligen Miete.
Checkliste Untermietvertrag
- Erlaubnis des Vermieters eingeholt (schriftlich)?
- Untermietvertrag schriftlich abgeschlossen?
- Zimmer und Räume genau bezeichnet?
- Miethöhe und Nebenkosten festgelegt?
- Kaution vereinbart?
- Hausordnung übernommen?
- Befristung oder Kündigungsfrist geregelt?
- Übergabeprotokoll erstellt?
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